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zoom RSS 課税価格のお話2

<<   作成日時 : 2013/10/22 00:10   >>

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さてさて、前回は
固定資産評価額がある不動産では固定資産評価額が,
「課税価格」となるというお話でした

ここからは試験とは全く関係ありませんが、
「固定資産評価格のない土地」
「固定資産評価格のない建物」
の課税価格の算定についてお話します

まず土地
前回の通達の2(2)では,
「(2) 固定資産評価格のないものについては,
近傍類似の土地の固定資産評価格を参考として定める額。
ただし,公衆用道路については,
近傍宅地の価格の100分の30に相当する価格を認定基準とする。」
とありました
 
これは,実務的には固定資産評価証明書を取ったものの,
「非課税」と記載されているような場合に必要な計算です。

このような場合,実務上は「公衆用道路」であることが多いです
(上記通達の「ただし,」以下参照:
この場合評価証明書に地方税法348条2項5号などと書かれているはず)。

この場合,多くが近くの宅地と一緒に売買をする場合が多いので,
その評価証明書の価格が,
「100u  1,000,000円」であり,
公衆用道路の評価証明書が「5u 非課税」となっているのなら,
まず1,000,000÷100=10,000で,
宅地の1uあたりの金額をだし,
その価格に100分の30を掛けて、
その金額に5(m)を掛け,
課税標準額を算定します(そしてそこから登録免許税を算出)。

文章で書くとさっぱりですが,まあ慣れです

実務ではよく有ります

一つの土地のなかで、
一部非課税という場合もその部分につき同様に計算します。

逆に,「地方税法348条2項5号」以外の非課税ならば,
最後の100分の30をかけないで算出します
(この辺の条文ちょっと曖昧ですいません)。

続いて建物、
前回の通達の3(2)では,
「 (2) 固定資産評価格のないものについては,
別紙(1)の「東京法務局管内新築建物課税標準価格認定基準表」
(以下「基準表」という。)による額。

ただし,建築後の経過年数から,
その基準額によることが相当でないと認められる場合には,
別紙(2)の「経年減価補正率表」に基づいて算出して得た額。」

東京基準でお話をしてしまっていますが,全国でも同様です。

保存登記をのような新築の建物のような場合に,
まだ固定資産評価されていない建物の場合に行います。

これは司法書士手帳にも載っていますが,
各都道府県ごとに法務局のページに載っています。
http://houmukyoku.moj.go.jp/tokyo/frame.html

新築建物課税標準価格認定基準表及び経年減価補正率表について【PDF】

をクリックすれば出てきます。
登記簿が
1階 50u
2階 50u
の,共同住宅の鉄筋コンクリート造の新築建物の課税価格は,

139,000×100uで算出されることになります。

また,ただし書き以下の
「ただし,建築後の経過年数から,
その基準額によることが相当でないと認められる場合には,
別紙(2)の「経年減価補正率表」に基づいて算出して得た額。」
とあるのは,
以前からしていた増築の増築登記をしておらず,
建物売買の直前に増築登記をしたゆえに,
固定資産評価証明書の建物面積と登記簿の面積にずれがあるような場合。

たとえば,
1階 50u
2階 60u(10u分:平成24年10月15日増築)
の,共同住宅の鉄筋コンクリート造の建物で,

評価証明書としては,
10,000,000円 課税面積100u
とある場合。

10u分は,登記簿より大きく,かつ,
平成25年10月20日現在は,増築より1年経過しているので,
139,000×10u×(経過年数1年:0.80)=1,112,000円
が,差額であり,
10,000,000+1,112,000=11,112,000円が
建物の価格ということになります。

評価証明書は,市役所によっても表記がことなり,
また法務局によっても微妙に取扱いがことなるので,
表記に不明瞭な箇所がある場合は,
法務局に照会をかけて課税価格を確定させます。

なにやら文章にすると非常にわかりづらいですが,
このようなに,「課税価格」を確定させる,
という記述の試験にはない部分が実務では必要となります

ここで間違えると,
見積りを間違えてしまうので結構神経を使う部分です

こういう部分は,
事務所に入所し自然と覚えていく部分です
(司法書士手帳にも書いてある)が,
一応こういった根拠に基づいているということを
念頭においておくとよいかもしれません♪

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