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zoom RSS 共有状態に内在するもの1:謎の男B

<<   作成日時 : 2014/07/30 00:00   >>

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さてさて、久々に「謎の男B」として、
文章を書かせてもらいます

せっかく夏なので、
怪談っぽい法律話でしていきたいと思います

今日は、不動産の共有について書かせていただきます。

受験生のみなさんは、
共有持分がそれぞれの共有者が
自由に処分できる権利であることはご存知かと思います。

例えば、A不動産の価値が3000万円として、
甲、乙、丙の3人が、3分の1ずつ共有しているとしましょう
(私道とかを想定しておらず、通常の土地(建物)とします)。

このような状態は、
当然ながら相続を原因として、発生する場合が多いでしょう

そんななか、
甲さんは誰にも言えないような借金をしてしまい、
今すぐにでもお金が欲しい状態になりました

共有者である甲さんは
(親から受け継いだ資産(とします))である
A不動産の共有持分を売却してしまいました


さてさて、ここで皆さんは
「共有持分なんて売れるの?
売れたとしても安くなっちゃうんじゃないの?」
と思うかもしれません。

その通りです。
安くなっちゃいます

しかし、買い取る人(「X」とします。)はいます
(それっぽい言葉をググってみてください。)。

A不動産の価値は3000万。

そのうちの持分3分の1は、
1000万円であって欲しいでしょうが、
まあ、「持分権なので、適正価格としては500万円ですね」
と、言われたとして、
お金に困っているAさんは他に財産がなければ売るでしょう。

べつに、他の共有者の同意なども不要です。

さて、ここでXは何故こんな不動産の共有持分を買ったかといいますと、
@他の共有者へ売る 
A他の共有者と一緒に売る事を持ちかける
が考えられます。

@なら800万円でも、Xには利益がでます。

(いきなり、知らないXから共有持分を買い取ってくれと言われたら、
乙も丙もびっくりするでしょうね。普通はノってこないと思います。)

Aなら、時価の3000万円で売れたとして、
Xの取り分は1000万円だから、これでも500万円の儲けです。
(でも、売るなら初めから売ってる気がします。)


その他の手段としては、
B他の共有者に対し、持分の買取を申し入れる
となります。

同じように「持分権なので、適正価格としては500万円です。
2人合わせても1000万円ですね。」といいます。

転売すればそうとうな利益ですな

それでも乗ってこない場合、次の手段として、
C他の共有者が協力する姿勢を見せなければ
「共有物の分割」を請求する、

という、手段もあります

次の条文を使います。

------------------------------------------------------
(共有物の分割請求)
第256条 各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。(以下略)
(裁判による共有物の分割)
第258条 共有物の分割について共有者間に協議が調わないときは、その分割を裁判所に請求することができる。
2 前項の場合において、共有物の現物を分割することができないとき、又は分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所は、その競売を命ずることができる。
--------------------------------------------------------------

共有者には、上記のとおり、
民法256条に基づき共有物分割請求が認められています。

そこで、分割して取得できればよしですが、
通常はノってこないと思われます。

その場合は、民法258条で、裁判所に分割請求し、
競売になったとして、売って買った持分との利ざやを稼ぐもよし
(もともと、安く仕入れているので、儲けはでる)、
改めて他の共有者から落札して、
完全な所有権となった上で売るもよしです。

まあ、こういったことが生じる可能性があるのが共有という状態です。

ポイントは
@持分の価格としては「適正価格」として買っている

A裁判上の分割請求をして、競売をすることも、適法な手続である

ということです。

この適法な手続について、どう評価するかは、読んだあなた次第です。

とはいえ、怪談っぽくはならなかったですかね?


次回は、持分を担保にする場合の話をするかもしれません。


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