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zoom RSS 「登記識別情報の提供がない場合の本人確認手続」:樹綾佳さん

<<   作成日時 : 2015/04/21 00:03   >>

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こんにちは。
平成23年合格の大阪支部の樹綾佳です

今回は、
「登記識別情報の提供ができない場合の本人確認手続」
について、
少し実務話も入れながら書かせて頂きます

登記済証、登記識別情報の再発行はできませんが、
それにより権利がなくなることはなく、
登記手続きができない訳でもありません

ご存知の通り、
不通知・失念等正当な理由により
登記識別情報(以下、登記済証も含む)を
提供できない場合に備え、
3つの方法が用意されています

@事前通知
A資格者代理人による本人確認情報
B公証人による認証
の3つです。

(以下、登記申請は、本人申請ではなく
司法書士による代理申請を前提にします。)

まず1つ目は、「事前通知」です。
事前通知を選んだ場合は、
登記義務者に次のような文章が書かれた書面が通知されます


☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆
下記のとおり登記の申請がありましたので、不動産登記法第23条第1項の規定に基づき、この申請の内容が真実かどうかお尋ねします。
申請の内容が真実である場合には、この書面の「回答欄」に氏名を記載し、委任状に押印したものと同一の印を押印して、○月○日までに、登記所に持参し、又は返送してください。

登記の申請の内容
(1)不動産所在事項
    大阪市北区西天満○番○の土地
(2)登記の目的 所有権移転
(3)受付番号  平成○年○月○日第○○号
(4)登記原因  平成○年○月○日贈与
(5)申請人   権利者 ○○○○○
         義務者 ○○○○○
(6)通知番号  ○○○○○
☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆

これに対し、登記義務者は、
通知が発送された日から2週間以内に
申出をしなければなりません

申出の方法は、法務局へ持参しても良いし、
郵送でも構いません
(郵送で申出る場合は、封筒や切手は
申請人側で用意しなければなりません)。

事前通知は、
登記識別情報を提供できない
登記義務者にとっては費用も安く、
金銭のやり取りのない贈与による所有権移転登記や、
担保物権の抹消登記などには活用されているようですが、
司法書士の中心業務である不動産取引
(売買による所有権移転登記)で利用されることは
ほどんどありません

なぜならば、
事前通知というのは
登記義務者による申出を待って登記が進む制度であり、
悪質な売主なら、売買代金を受け取ったにも関わらず
期間内に申出をしないという危険があるからです

申出期間内に申出がされないと、
登記は却下されるので、
買主は代金を支払ったにもかかわらず
対抗要件を具備できないという、
大変リスクが高い制度だと言えます

そこで、事前通知制度の代替手続として
実務で広く活用されている方法が、
2つ目の「資格者代理人による本人確認情報」です。

これは、
司法書士が登記義務者と直接面談して
本人に間違いない旨の証明書
(これを本人確認情報という)を作成し、
登記識別情報の代わりとして
登記官へ提供するという制度で、
登記官が本人確認情報の内容を
「相当」と認める場合に限って事前通知が省略されます

(ちなみに、登記官に「相当」と判断されても、
登記義務者であることが「確実」だと
認められない限りは前住所通知は省略不可)

本人確認情報の内容は、
司法書士が登記義務者の氏名を知り、
かつ面識があるか否かによって異なります。

氏名を知りかつ面識がある場合は、
その旨と面識が生じた経緯を書きます。

氏名を知らず又は面識がない場合は、
本人確認のために提示を受けた資料はなにか
(免許証、保険証等)、
登記名義人であることを確認した理由
(免許証の写真で顔を確認した、
免許証の外観・形状に異常がなかった、
住所・氏名・年齢・干支を聞いたら
正確に回答した等)を書きます

本人確認情報は、
登記識別情報という
とっても重要な情報に代わる書類なので、
当然司法書士には重い責任が伴い、
故意に虚偽の作成をした場合には懲役等が課されます

初めて会った人が登記義務者本人に
間違いないかを判断して証明書を作成し、
そこに職印で捺印するわけですから、
司法書士にとってはリスクの高い方法であり、
その分本人確認情報作成費用は
どの事務所でもお高めです^^;

最後の1つ、3つ目が、
実務上ほとんど利用されることはないと思いますが、
「公証人による認証」という方法です。

登記義務者が公証役場に出向き、
公証人の面前で委任状に署名捺印し、
それに対して公証人が登記義務者であることを
認証するというものです。

この場合も本人確認情報と同様、
登記官が「相当」と認める場合に限って
事前通知が省略されます。

これについては、
試験対策的にはこんな方法もあるんだ〜くらいで
覚えておいて欲しいと思います

事前通知と資格者代理人による本人確認情報は
試験にもよく出ているので、
この機会に、知識の整理をしておいてください


樹綾佳

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