「すべらない登録免許税の話」：皆川雅俊さん

みなさんこんにちは

実務に出て登録免許税の計算をするとき
最初にびっくりするのが、
非課税部分のある場合の処理だと思うのです

試験では出題されない部分でもありますので、
プレ研修のつもりでお付き合いください


不動産登記で登録免許税（課税標準を必要とするもの）を
計算する時には評価証明書
というものを取得しなければなりません。

これは東京２３区内にある
土地・建物でしたらお近くの都税事務所で入手できます。

私の場合は事務所近くの
文京シビックセンター内にある都税事務所まで足を運べば
文京区以外の例えば渋谷区等の
土地・建物の評価証明書を取得することができます。

２３区以外の場合は
それぞれの市役所で入手することになります。
（※詳細はＮＳ編集長の記事を参照してみてください。）

通常、これに記載されている評価額（課税標準）に
登録免許税（例えば売買ならば２％）
をかけて算出できるのですが、
私道部分なんかが含まれている場合、
この部分が地方税法（３４８条２項５号）によって
非課税扱いにされているのです。

地方税法は膨大な条文であり、
かつ頻繁な改正がなされるため本当に厄介です。

固定資産税としては課税されない扱いとしても、
登録免許税としては課税されるので
面倒な計算をしなければなりません。

計算の苦手な私はテンションが下がってしまいます


では、実際にどういう処理をしていくか見ていきましょう。

コツとしては
先に１㎡あたりの私道部分の価格を出してあげます。

まず、通常の場合として
１筆の土地の１部が私道だったときを想定してみましょう。

例：
登記地積６０㎡、
現況地積５０㎡、
固定資産評価額１００万円、
非課税地積１０㎡

公式としては、
１㎡あたりの価格×１００分の３０
＝私道部分の１㎡あたりの価格
ということになっています。

これをあてはめると、
１００万円÷５０㎡×１００分の３０＝６，０００円
よって、
この土地の私道部分の１㎡あたりの価額は
６，０００円です。

１００万円＋（６，０００円×１０㎡）＝１０６万円
これが私道部分も含めた課税標準の処理です。

こうしてちゃんと計算しないと
補正になったりして大変面倒なことになります

ですから、
評価証明書を取ったら非課税部分の有無を
必ずチェックしなければなりません


次に、
１筆の土地全体が私道だった場合を想定してみましょう

例：
登記地積１０㎡、
固定資産評価額非課税、
非課税地積１０㎡
これだと、
全体が非課税となっているため
上記の公式が使えないのがわかると思います。

それではこういう場合どうやって計算するのでしょうか

この場合、
近傍地の固定資産評価額を基準として
処理することになります。

前の例の土地が近傍地だった場合、
１００万円という価額を利用することになります。

そして、同様に１㎡あたりの価額は６，０００円なので、
６，０００円×１０＝６万円
というように課税標準が算出されます。


いかがでしたか

実はこれは、
合格後の最初の研修
（東京の方であれば１２月に行われる研修）で
教えてもらう箇所でもあります

もちろん、
その時点で私は何を言っているのかさっぱりでした

みなさんも実際に
評価証明書を見たことがないと思いますので、
イメージがあまりつかめないと思います

ただ、なんとなくそうなんだ
という感覚だけでも身に付けていただけたら十分です

それでは、またお会いしましょう


皆川雅俊